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【欧洲房地产市场】选择合适的手段

2014-10-08 09:39:09  来源:新天国际会展 新天国际会展 点击:
  瑞典单词“bo”指居住;“sambo”指同居。随着越来越多的人挣扎着要买首套房,一个新词由此被创造出来:“mambo”,意思是与你的妈妈住在一起。继奥斯陆之后,斯德哥尔摩成为了欧洲发展最快的城市,它的人口预计到2030年将增长50%,但仍缺少建筑施工的起重机。每年3万的新移民使住房变得更为紧张,以及史上最低的利率让斯德哥尔摩人的抵押贷款负担更大。其结果是,瑞典的房价自1996年以来涨了三倍,家庭债务也已经达到了税后收入的174%。自然,对于地产泡沫的传言不断。



  不仅仅是瑞典,六月份,国际货币基金组织呼吁决策者采取更多措施来控制全球住房价格,并指出许多国家估价看起来很高(见文章)。五月份,欧洲中央银行挑出了在比利时、芬兰和法国的天价房产;七月份,穆迪表示,英国出现了新的房地产泡沫的迹象。更加显著的趋势是,许多经济体还没有完全从金融危机中恢复过来;如果说有增长的话,也很微弱。

  危机前的集体繁荣过后,欧洲房地产市场采取了两种措施:丹麦、希腊、爱尔兰、荷兰、葡萄牙和西班牙大幅下降;另一些则继续稳步下跌。其他国家包括比利时、英国、挪威和瑞典,它们的房价只是反弹前的下跌,但速度却是令人担忧的(见图表)。



  房价对租金的比例高于挪威历史上的平均水平---65%,比芬兰的历史水平高44%,比英国的历史水平高43%。收入也未能保持同步,房价收入比比利时长期平均水平高46%,比法国长期水平高27%。部分城市的情况看起来更为古怪。在斯德哥尔摩,公寓的价格在过去一年上涨了11%,比前年增长9%;在伦敦,房屋价格上涨了19%,这其中一部分要归功于外国的投机者。

  家庭负债也创下了新的纪录,因为人们承担的抵押贷款更多。在挪威,房屋的价格自1995年以来已经上升了四倍,住户现在欠债权人的钱是他们税后年收入的两倍。美国人曾经是远比欧洲人更为负债累累。但美国人的债务现在已低于税后收入的105%,而欧元区的家庭债务几乎是税后收入的110%。瑞典中央银行前高级官员说道:“你可以不知道你正处在房地产泡沫中,但你要知道的是债务已经今非昔比”。然而,对低贷款利率和建设新房屋的期待仍会推高房价。

  中央银行的官员们不能用利率来打击房地产泡沫,因为除资产价值以外,有关国家的经济体仍然很脆弱。2010年瑞典曾试图通过提高利率来冷却市场,其结果却适得其反:失业率停止下降,整个国家面临通货紧缩,这迫使瑞典央行开始于2011年再次降低利率。如果有效,货币政策很可能会被用来进一步刺激欧元区的房价,因为欧洲央行正寻思着购买债券,努力使借贷的成本进一步下降。

  宏观审慎工具是一组微妙的工具,可用来约束银行和借款人。根据购买价格(贷款与价值比率或贷款房价比))或他们的家庭收入(贷款与收入之比),对人们可借贷的数目设以更严格的限制,有助于抑制购房者“非理性繁荣”的消费状态;银行必须增加所持资金数额,防止抵押贷款使银行陷入僵局。

  荷兰已经采取严格的限制,并获得明显的效果。在2011年,随着欧元危机的全面展开,荷兰的平均新抵押贷款是房产价值的112%,使荷兰的家庭负债高居欧洲首位。当局立即推出了一系列的限制措施:2012年贷款房价比的上限为106%,到2018年应下降至100%;对 银行的资本要求立即进行了提升。政府也在逐渐降低抵押贷款利息支付的所得税。这些变化,加上经济不景气,就足以推动房价在三年内下跌20%(考虑到通货膨胀)。

  相比之下,直到2010年,邻国比利时的房价都和荷兰的房价一起波动。如今,比利时采取了不干预措施。其结果是,虽然荷兰的房价大幅下跌,但是比利时的房价上涨了11%。比利时的市场现在已被定价过高,以至于其购买者被认为是通过移过边境帮助恢复荷兰东南部地区的房价。

  对于决策者来说,使事情更加困难的是欧洲的房地产繁荣往往集中在省会城市,且大部分仍在发展,虽然其他地区仍是停滞不前。爱尔兰则是一个特别显著的例子。他们仍然在大面积开发房产,即使出现了一栋栋空空如野的住宅。然而,在都柏林,每年需要8000所新的住房,但是只建成不到1400所住房。这有助于带动当地房价在过去的一年里上涨23%,即使房地产市场在全国的其他地区仅适度增长了5%。

  在大多数发展中的欧洲城市,新的建筑工程受各种规划限制所阻碍,而这些规划限制只能以极大的政治努力来削减。2011年至2013年间,在欧盟地区,竣工的房屋数量下降了三分之一。只有三个国家(英国、比利时和德国)开始在去年建造数目比前年更多的房屋。在巴黎,新住房的短缺极其严重,以至于很多人违规的住进了厨房和车库。



用互动房价比较工具来比较各阶段的全球房地产数据

  有些国家已经想出了巧妙的措施,以削减他们的住房赤字。本月,英国中央政府推出了一个网站,绘出了他们从办公室到监狱所有的土地和建筑物,并邀请公众在新的“异议权”下为他们提出高效的建议。政府已承诺,发布出售目前使用权未明确的所有房产。另一种快速简易的解决办法是使闲散的写字楼和商铺改建成住房。

  也许在瑞典已经有了最引人注目的创新,它在7月份开始允许土地所有者在他们的花园里建造供出租的小别墅,且无需任何建筑许可证。这些供出租的小别墅(Attefallshus)(如第一幅图所示)的面积可以不超过25平方米,高度不超过四米。这虽然小,但它完胜“和妈妈住在一起”的主意。
关键词: 欧洲   房地产市场   手段